IVA ve Španělsku u novostavby: kolik DPH zaplatíte v roce 2026

podle admin na 24. 9. 2026

IVA ve Španělsku je španělská obdoba DPH a při koupi novostavby patří k největším položkám, které platíte nad rámec kupní ceny. U běžného nového bytu nebo domu jde obvykle o 10 % z ceny, takže u nemovitosti za 250 000 € počítejte zhruba s 25 000 € jen na této dani.

Mnoho českých kupujících zaměňuje IVA ve Španělsku s daní ITP, kterou se platí u nemovitostí z druhé ruky. Obě daně se ale vzájemně vylučují: u první koupě novostavby od developera se platí IVA spolu s daní AJD, u dalšího prodeje už se platí ITP. Správné zařazení přitom může změnit rozpočet o tisíce eur.

V tomto článku vysvětlíme, jaké sazby IVA ve Španělsku platí v roce 2026, kdy se daň vztahuje i na garáž a sklep, jak je to se zálohami u nemovitostí ve výstavbě a proč se na Kanárských ostrovech místo IVA platí IGIC.

Co je IVA ve Španělsku a kdy se platí při koupi nemovitosti

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) je daň z přidané hodnoty, kterou spravuje španělská daňová správa Agencia Tributaria. IVA ve Španělsku se při koupi nemovitosti platí u takzvaného prvního převodu. Jde o situaci, kdy kupujete novostavbu přímo od developera nebo stavební firmy. Daň je součástí ceny, kterou vám developer fakturuje, a developer ji odvádí státu.

Pokud už nemovitost někdo vlastnil a užíval, jde obvykle o druhý převod a místo IVA se platí regionální daň ITP. Podrobněji ji rozebíráme v článku ITP daň ve Španělsku při koupi nemovitosti.

Sazby IVA ve Španělsku u nemovitostí v roce 2026

10 % – běžná sazba u nových bytů a domů

Naprostá většina novostaveb určených k bydlení se daní sníženou sazbou IVA ve Španělsku, která činí 10 %. Platí to pro trvalé bydlení i pro rekreační byt u moře, kam budete jezdit na dovolenou. Sazba se nemění podle toho, zda jste Španěl, nebo cizinec.

4 % – jen u vybraného sociálního bydlení

Supersnížená sazba 4 % se týká pouze vybraných typů oficiálně chráněného bydlení (VPO) ve zvláštním nebo veřejném režimu. Pro běžného zahraničního kupujícího novostavby na pobřeží se tato sazba prakticky nepoužije.

21 % – pozemky, komerční prostory a samostatné garáže

Základní sazba 21 % se uplatní u stavebních pozemků, obchodních prostor, kanceláří a také u garáží nebo sklepů, které nekupujete společně s bytem. S touto sazbou je dobré počítat například při koupi pozemku pro stavbu vlastní vily.

Garáž a sklep: kdy spadají pod sníženou sazbu

Parkovací místo a sklep (trastero) mohou mít stejnou sazbu IVA ve Španělsku 10 % jako samotný byt. Musí ale být splněny tyto podmínky:

• kupujete nejvýše dvě parkovací místa, respektive sklepy, společně s bytem,
• nacházejí se ve stejné budově nebo komplexu jako byt,
• převádějí se stejnou kupní smlouvou a jedním notářským zápisem.

Další parkovací místa nebo garáž koupená samostatně se již daní sazbou 21 %. Proto je vhodné nechat si ve smlouvě s developerem jasně uvést, co je součástí jednoho převodu.

IVA, ITP a AJD: co zaplatíte u novostavby navíc

U novostavby se k IVA přidává daň z právních úkonů AJD, která se počítá z kupní ceny uvedené v notářském zápisu. Její sazba závisí na regionu a obvykle se pohybuje zhruba mezi 0,75 % a 2 %. Více najdete v článku AJD daň ve Španělsku.

Orientační příklad: u novostavby za 250 000 € zaplatíte 25 000 € IVA a při sazbě AJD 1,5 % dalších 3 750 €. K tomu je třeba připočítat notáře, katastr (Registro de la Propiedad), případně gestora a právníka. Celkově se u novostaveb obvykle počítá s vedlejšími náklady kolem 12–14 % z ceny.

Pozor na nemovitosti, které developer delší dobu pronajímal nebo užíval. Pokud byla nemovitost po dokončení užívána nepřetržitě alespoň dva roky, další prodej se zpravidla daní jako druhý převod přes ITP, nikoli IVA.

IVA ve Španělsku u nemovitosti ve výstavbě: platí se i ze záloh

Při koupi „na plánu“ (off-plan) se kupní cena často hradí postupně: rezervační poplatek, záloha při podpisu smlouvy a splátky během výstavby. IVA se přitom platí z každé zálohy v okamžiku platby, nikoli až při předání klíčů. Zkontrolujte proto, zda jsou částky v platebním kalendáři uvedeny s IVA, nebo bez ní.

Každou platbu by měl developer doložit fakturou s vyčíslenou daní a zálohy musí být podle španělských pravidel zajištěny bankovní garancí nebo pojištěním. O rezervační fázi obchodu píšeme v článku Contrato de arras ve Španělsku.

Kanárské ostrovy: místo IVA se platí IGIC

Na Kanárských ostrovech se IVA ve Španělsku neuplatňuje. Místo ní se platí místní daň IGIC, jejíž obecná sazba u nového bydlení činí 7 %. Pro trvalé bydlení za splnění zákonných podmínek lze využít sníženou sazbu 5 % nebo 3 % a u chráněného bydlení i 0 %. AJD u převodů podléhajících IGIC činí 1 %.

Pro rekreační nemovitost cizince se obvykle použije obecná sazba 7 %, takže celkové daňové zatížení bývá nižší než na pevnině.

Na co si dát pozor před podpisem

• Ověřte, zda jde skutečně o první převod, a nechte si potvrdit, zda se bude platit IVA, nebo ITP.
• Zkontrolujte, zda cena v nabídce a platebním kalendáři obsahuje IVA.
• Pokud kupujete garáž nebo sklep, trvejte na jejich zahrnutí do stejné smlouvy s bytem.
• U koupě ve výstavbě požadujte bankovní garanci nebo pojištění záloh.
• Nechte si před podpisem udělat právní kontrolu nemovitosti a zajistěte si včas NIE číslo.

Kdo vám s kalkulací IVA pomůže

Přesný výpočet, kolik bude činit IVA ve Španělsku a další daně, by měl být součástí předkupní kalkulace. Připraví ji právník, gestor nebo realitní specialista, který zná konkrétní region a typ transakce. Díky tomu budete vědět, kolik peněz potřebujete celkem, a vyhnete se nepříjemnému překvapení u notáře.

Na NemovitostiSpanelsko.com pomáháme českým klientům s výběrem nové i starší nemovitosti ve Španělsku, kontrolou procesu koupě, financováním a plánováním nákladů. Pokud zvažujete novostavbu u moře, rádi vám připravíme přehled všech daní a poplatků ještě před rezervací.

FAQ: IVA ve Španělsku

Kolik je IVA u novostavby ve Španělsku?

U běžného nového bytu nebo domu činí IVA 10 % z kupní ceny. Sazba 4 % platí jen u vybraného chráněného bydlení, 21 % u pozemků, komerčních prostor a samostatně kupovaných garáží.

Platí se IVA i u nemovitosti z druhé ruky?

Ne. U nemovitostí z druhé ruky se místo IVA platí daň z převodu ITP, jejíž sazba závisí na regionu.

Platí cizinci stejnou IVA jako Španělé?

Ano. Sazba IVA nezávisí na státní příslušnosti ani na tom, zda jde o trvalé, nebo rekreační bydlení.

Kdy se IVA platí při koupi ve výstavbě?

IVA se platí průběžně z každé zálohy, kterou developerovi uhradíte, a zbytek při podpisu kupní smlouvy u notáře.

Článek má informativní charakter a nenahrazuje daňové ani právní poradenství. Sazby a podmínky se mohou měnit, proto je vždy ověřte pro konkrétní region a transakci.