podle admin na 6. 10. 2026
3% srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku bývá pro českého vlastníka překvapením. Pokud prodávající není španělským daňovým rezidentem, kupující zpravidla zadrží tři procenta z dohodnuté kupní ceny a odvede je španělské daňové správě. Nejde o provizi realitní kanceláře ani o konečnou daň. Je to záloha na daň z příjmu nerezidenta, která se následně vypořádá prostřednictvím formulářů modelo 211 a modelo 210.
Co je 3% srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku
Španělský zákon o dani z příjmů nerezidentů, označované zkratkou IRNR, ukládá kupujícímu nemovitosti povinnost zadržet 3 % z kupní ceny, jestliže prodávající vystupuje jako daňový nerezident bez stálé provozovny ve Španělsku. Částka představuje platbu na účet budoucí daně prodávajícího. Právní základ obsahuje článek 25.2 konsolidovaného zákona IRNR zveřejněného v BOE.
Povinnost má kupující bez ohledu na to, zda sám ve Španělsku bydlí. Srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku se typicky promítne přímo do vypořádání kupní ceny při podpisu veřejné listiny escritura pública u notáře. Prodávající tedy při dokončení obchodu obdrží o tři procenta méně a kupující tuto částku odvede státu.
Pro vlastníka je důležité odlišit srážku od skutečné daně z kapitálového zisku. Jestliže se byt prodává za 250 000 eur, srážka činí 7 500 eur. Z tohoto jednoduchého výpočtu však nelze určit konečnou daň. Ta závisí na pořizovací hodnotě, uznatelných nákladech, investicích do nemovitosti, nákladech prodeje a dalších okolnostech.
Modelo 211: povinnost kupujícího a lhůta jednoho měsíce
Kupující odvádí zadrženou částku prostřednictvím formuláře modelo 211. Oficiální informace Agencia Tributaria k 3% srážce potvrzují, že srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku je platbou na účet daně prodávajícího nerezidenta. Formulář a úhrada se podávají do jednoho měsíce od data převodu.
Po zaplacení má kupující předat prodávajícímu kopii modelo 211. Ta je zásadním dokladem pro následné daňové přiznání prodávajícího. Identifikační číslo tohoto formuláře se uvádí v modelo 210 a prokazuje, kolik již bylo na dani sraženo. Prodávající by proto neměl odcházet od transakce bez jasné dohody, kdo podání zajistí a kdy obdrží potvrzení.
Co má obsahovat kontrola před podpisem
- daňovou rezidenci všech prodávajících a jejich vlastnické podíly;
- sjednanou cenu a přesný výpočet 3% srážky;
- údaje kupujícího, prodávajícího a převáděné nemovitosti;
- způsob předání kopie modelo 211 prodávajícímu;
- návaznost na výpočet kapitálového zisku a modelo 210;
- kontrolu dalších závazků, například hypotéky, IBI a komunitních poplatků.
Příprava prodeje by měla navázat na aktuální výpis z registru, doklady o nabytí a technické dokumenty. Podrobný rámec prověrky najdete v článku právní kontrola nemovitosti ve Španělsku. Přestože je určen hlavně kupujícím, stejná dokumentace pomáhá prodávajícímu odstranit překážky ještě před podpisem.
Modelo 210: konečné vypořádání daně prodávajícího
Po prodeji podává nerezident formulář modelo 210, v němž vypočítá zisk nebo ztrátu z převodu. Srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku se v tomto přiznání započte proti výsledné povinnosti. Podle aktuálních instrukcí Agencia Tributaria pro modelo 210 se přiznání k příjmu z převodu nemovitosti podává během tří měsíců poté, co uplyne jednoměsíční lhůta od převodu. Prakticky tak jde o tříměsíční období začínající po prvním měsíci od podpisu.
Do výpočtu se nevstupuje pouze původní a prodejní cenou. Důležitá je daňově uznatelná pořizovací hodnota, prokazatelné vedlejší náklady pořízení, některé investice zvyšující hodnotu nemovitosti a uznatelné náklady související s prodejem. Běžná údržba se od technického zhodnocení odlišuje. Proto je vhodné uchovávat faktury, daňové doklady, notářské listiny a potvrzení o úhradách od okamžiku koupě.
| Krok | Kdo jej řeší | Základní lhůta | Výsledek |
|---|---|---|---|
| Zadržení 3 % z ceny | Kupující | Při vypořádání kupní ceny | Prodávající obdrží cenu sníženou o srážku |
| Modelo 211 a odvod | Kupující nebo jeho zástupce | Do jednoho měsíce od převodu | Srážka je připsána jako záloha na daň prodávajícího |
| Předání potvrzení | Kupující prodávajícímu | Po podání a úhradě modelo 211 | Prodávající získá podklad pro modelo 210 |
| Modelo 210 | Prodávající nerezident | Tři měsíce po uplynutí prvního měsíce od převodu | Výpočet konečné daně a započtení 3% srážky |
| Vrácení přeplatku | Agencia Tributaria na žádost prodávajícího | Po podání modelo 210 s výsledkem k vrácení | Rozdíl se vrací na uvedený účet po kontrole |
Kdy lze žádat vrácení 3% srážky
Pokud je vypočtená daň nižší než sražená částka, může nerezident prostřednictvím modelo 210 požádat o vrácení rozdílu. Srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku proto nemusí být konečným nákladem. Agencia Tributaria výslovně uvádí, že přeplatek ze srážky lze nárokovat tímto formulářem. Neznamená to však automatické vrácení celých tří procent: úřad nejprve zohlední skutečnou daňovou povinnost a může si vyžádat doklady.
Příklad: nemovitost se prodá za 200 000 eur, takže kupující zadrží 6 000 eur. Pokud po správném výpočtu vyjde daň z kapitálového zisku na 3 800 eur, může prodávající žádat vrácení rozdílu 2 200 eur. Jestliže vyjde daň na 7 000 eur, sražených 6 000 eur se započte a prodávající doplatí 1 000 eur. Čísla jsou pouze ilustrační a nezohledňují konkrétní osobní ani historické okolnosti.
Výjimky, spoluvlastnictví a daňová rezidence
3% srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku se neuplatní, pokud prodávající doloží, že je poplatníkem španělské daně z příjmů fyzických osob nebo daně z příjmů právnických osob, a předloží příslušné potvrzení o daňové rezidenci. Výjimku představují také některé nepeněžní vklady nemovitosti při založení nebo zvýšení kapitálu španělské společnosti. Rozhodující je skutečný daňový status, nikoli jen adresa, NIE nebo délka vlastnictví.
U spoluvlastnictví se srážka vztahuje na část ceny připadající nerezidentním prodávajícím. Pokud například polovinu nemovitosti vlastní španělský daňový rezident a polovinu český nerezident, je nutné správně rozdělit protihodnotu a doložit postavení jednotlivých vlastníků. Stejnou pozornost vyžaduje prodej zděděné nemovitosti, společné jmění manželů nebo změna rezidence krátce před transakcí.
Jak připravit bezpečný prodej a čistý výnos
Čistý výnos z prodeje netvoří pouze kupní cena po odečtení 3 %. Do rozpočtu mohou vstoupit také místní daň plusvalía municipal, odměna zprostředkovatele, právní zastoupení, zrušení hypotéky, registrace a případné doplatky společenství vlastníků. Přehled širších položek shrnuje článek náklady při prodeji nemovitosti ve Španělsku.
Ještě před stanovením nabídkové ceny doporučujeme připravit dvě kalkulace: očekávané peněžní vypořádání při podpisu a konečné daňové vypořádání po modelo 210. Srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku tak bude předem zahrnuta do plánovaného cash flow. Prodávající ví, kolik skutečně obdrží u notáře, jakou rezervu ponechat a zda může očekávat vratku. Aktuální nabídky a srovnání lokalit najdete v přehledu nemovitostí ve Španělsku; nabídkové ceny ale nenahrazují individuální tržní odhad.
Kontrolní seznam českého prodávajícího
- ověřit daňovou rezidenci a vlastnické podíly;
- získat aktuální nota simple a potvrzení o závazcích;
- shromáždit doklady k pořizovací hodnotě a investicím;
- spočítat 3 % z celé prodejní ceny pro peněžní vypořádání;
- upravit kupní dokumentaci tak, aby jasně řešila modelo 211;
- pohlídat kopii potvrzení a včasné podání modelo 210;
- počítat i s plusvalía municipal a dalšími náklady prodeje.
Prodáváte nemovitost ve Španělsku jako nerezident?
REKA GROUP vám pomůže připravit podklady, nastavit prodejní proces a koordinovat místní odborníky tak, aby byly srážka, dokumenty i následné vypořádání řešeny přehledně. Daňový výpočet vždy přizpůsobte konkrétní situaci s kvalifikovaným poradcem.
FAQ: 3% srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku
Počítají se 3 % ze zisku, nebo z prodejní ceny?
Srážka se počítá z celé sjednané protihodnoty, tedy zpravidla z kupní ceny. Skutečná daň se následně vypočítá odděleně z kapitálového zisku v modelo 210.
Kdo podává modelo 211?
Za zadržení, podání modelo 211 a odvod částky odpovídá kupující. Prodávající má obdržet kopii potvrzení, aby mohl srážku uplatnit ve svém modelo 210.
Za jak dlouho musí kupující srážku odvést?
Srážka při prodeji nemovitosti ve Španělsku se odvádí v základní lhůtě jednoho měsíce od data převodu nemovitosti. Přesné datum a způsob podání je vhodné potvrdit podle dokumentace konkrétní transakce.
Lze získat část srážky zpět?
Ano. Pokud 3% záloha převyšuje konečnou daňovou povinnost, prodávající může v modelo 210 požádat o vrácení rozdílu a doložit související údaje a náklady.
Platí srážka i pro českého vlastníka s NIE?
Ano, samotné NIE neurčuje daňovou rezidenci. Pokud je český vlastník pro účely španělské daně nerezidentem, pravidlo se zpravidla použije. Rozhoduje doložený daňový status.
